В делах, касающихся иска владельца о защите его прав на собственность, обремененную в пользу лица, не находящегося с ним в обязательственных отношениях, необходимо принимать во внимание добросовестность ипотечного кредитора, согласно разъяснениям ОП КГС В

Добросовестность/недобросовестность ипотекодержателя должна учитываться для того, чтобы решить вопрос о приобретении им права ипотеки и/или при признании договора ипотеки недействительным. В то же время добрая совесть "лечит" такой недостаток обретения права ипотеки, как заключение договора несобственником.

Собственник, который восстановил свои права на имущество, используя виндикационный иск или реституцию от несанкционированного ипотекодателя, занимает позицию последнего в рамках ипотечных отношений. Ясно, что собственник, который исполнил требования ипотекодержателя, получает право на суброгацию (согласно части 3 статьи 528 Гражданского кодекса Украины) и может требовать от должника исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Эти заключения были сделаны Объединенной палатой Кассационного гражданского суда в рамках Верховного Суда с целью обеспечения согласованности судебной практики в деле о признании договора ипотеки недействительным и отмене ограничения на продажу квартиры, переданной в ипотеку.

Позивач є власником квартири на підставі рішення суду, яким, зокрема, витребувано цю квартиру з чужого незаконного володіння відповідачки. При цьому відповідачка у день придбання квартири уклала з банком договір іпотеки, і цього ж дня приватний нотаріус наклав заборону на відчуження квартири. Банк передав ТОВ право вимоги за іпотечним договором.

Задовольнивши позов, суди нижчих інстанцій зазначили, що іпотекодавець не володів спірною квартирою, яка стала предметом іпотеки, і не мав законних підстав для розпорядження цим майном, зокрема для його іпотеки. Іпотекодавець уклав спірний договір іпотеки безпідставно, оскільки квартира була виведена з власності позивача без належних правових підстав.

У касаційній скарзі ТОВ, виступаючи в ролі іпотекодержателя, стверджувало, що банк діяв сумлінно і вживав усіх можливих заходів для перевірки, чи має іпотекодавець повноваження на передачу спірної квартири в іпотеку. На момент укладення оспорюваного договору банк не мав жодних підстав підозрювати, що угода про іпотеку була укладена з порушенням прав та інтересів позивача.

ОП КЦС ВС анулювала раніше ухвалені рішення та відмовила в задоволенні позову, обґрунтувавши свої правові висновки щодо коректного застосування норм законодавства.

Конструкція "добросовісний іпотекодержатель" (тобто той, який набув право іпотеки на підставі договору іпотеки із невласником) хоча й прямо не передбачена в приватному праві, але є проявом доброї совісті (загальна засада цивільного законодавства - п. 6 ст. 3 ЦК України).

Законодавство не встановлює недійсності правочину у випадку, якщо іпотекодавець не має права власності на предмет іпотеки. Тому такий правочин може бути оспорений. Втрата дійсності первісних юридичних фактів або документів не веде до недійсності іпотечної угоди, адже в українському праві не існує принципу залежної недійсності для подібних ситуацій (це стосується лише окремих випадків, визначених законом, як-от ч. 2 ст. 548 та ч. 4 ст. 1119 Цивільного кодексу України). Важливо враховувати добросовісність або недобросовісність іпотекодержателя, оскільки це впливає на питання набуття ним права на іпотеку та/або на визнання договору іпотеки недійсним. Зокрема, добра совість може компенсувати недолік, пов'язаний з укладанням угоди особою, яка не є власником.

Обставини, які можуть вказувати на недобросовісність іпотекодержателя, включають, зокрема: час укладення угоди; учасники, які беруть участь у договорі іпотеки або з якими він укладається (наприклад, члени сім'ї, близькі особи, пов'язані або афільовані юридичні особи, а також групи, що мають між собою зв'язки). Для іпотекодержателя, який діє добросовісно, характерний стандарт поведінки, притаманний звичайному, розумному та обачному іпотекодержателю. Концепція "добросовісного іпотекодержателя" не може бути застосована у випадках, коли майно було викрадено у власника або у особи, якій власник передав його для користування.

Власник, який шляхом віндикаційного позову або реституції отримав назад своє майно від особи, що не мала на це повноважень, фактично "займає" позицію цієї особи в контексті іпотечних відносин. Це означає, що власник, який виконав вимоги іпотекодержателя, отримує право на суброгацію відповідно до частини 3 статті 528 Цивільного кодексу України. Отже, він може вимагати від боржника виконання зобов'язань, що були забезпечені іпотекою.

У цих умовах суди неправильно вирішили питання щодо задоволення позовних вимог до відповідачки та ТОВ про визнання договору іпотеки недійсним, оскільки ТОВ виступає як добросовісний іпотекодержатель. Враховуючи, що немає підстав для визнання договору іпотеки недійсним, слід також відмовити у задоволенні похідних позовних вимог про скасування заборон на відчуження.